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上海土拍收官,中海招商越秀争夺核心地块,滨江集团首次入沪参与竞拍

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界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎

2025年的上海土拍市场频出“地王”。

10月20日,上海推出年内第八批次土拍,共将6宗地块摆上拍卖桌,总出让面积19.16万平方米、总起始价184.95亿元,吸引来中海、保利发展、保利置业、中铁建、金茂、越秀、星狮、招商蛇口等20余家房企参拍。

最终,6宗地块全部成交,总成交额198.77亿元,其中3宗溢价成交和3宗底价成交,关注度最高的徐汇滨江地块楼面价为14.85万元/平方米,刷新区域楼面价纪录。

上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻表示,“这次有3幅市中心地块,按以往市中心地块的溢价率都不会太低,但是今天最高溢价率才14.69%,比起上半年中心区溢价率动不动上20%相比,房企买地趋于保守。”

在卢文曦看来,现在拿地,基本上是在明年的“小阳春”入市,半年市场豪宅是否依然有较高承接力,房企有一定顾虑;其次,临近年底,完成拿地任务的房企早就不参与或是拿地不怎么积极,有捡漏心态。即便是没有完成拿地任务的房企也会偏谨慎。

中海、招商、越秀积极抢地

核心地段的热门地块,依然不愁卖。

本批次出让的6宗地块中,溢价出让的分别是徐汇滨江地块、静安苏河湾地块和杨浦东外滩地块。其中,最受关注的为徐汇区WS5单元188N-I-21地块,由中海地产以44.65亿元总价竞得,楼面价约14.85万元/平方米,溢价率10.0%。

据界面新闻了解,该地块的土地出让面积20044.45平方米,规划建筑面积30066.68平方米,容积率1.5,地上建筑限高30米;地块起始价为40.59亿元,起始楼面价135000元/平方米。该起始楼面价刷新上海涉宅用地推出楼面价TOP2位置,仅次于徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块。

土拍现场,地块共吸引来中海、保利发展、招商蛇口&西岸开发集团&滨江集团共3家竞买人参与现场竞价。这是杭州民营房企滨江阔别上海许久再次参与上海土拍,但其拿地决心并不强烈。

最后的赢家仍是中海地产。据了解,14.85万元/平方米的成交楼板价超越了绿城潮鸣东方创造的板块“地王”纪录,且仅次于徐汇天平路全国“地王”楼板价。

从地理位置来看,该地块位于内中环之间,距黄浦江仅约800米,周边环绕龙华寺、西岸艺术中心、西岸美术馆等文化地标,1公里范围内覆盖地铁3、11、12、23号线,路网密集,交通便捷。

业内认为,作为上海传统“地价高地”,此次单价刷新纪录,既体现市场对滨江优质资源的认可,也符合区域长期发展预期。

本次土拍溢价率最高地块是杨浦东外滩地块,保利置业溢价率14.69%夺得地块。

土地出让信息显示,本次出让的杨浦区N090602单元D1-7地块的土地出让面积14958.66平方米,规划建筑面积37396.65平方米,容积率2.5,建筑限高80米,起始价22.81亿元,起始楼面价61000元/平方米。

地块共吸引来中铁建、保利置业、北京建工&东亚新华、越秀&上海城投共4家竞买人参与现场竞价,最终上海盛万置业有限公司(保利置业)以总价26.12亿元竞得地块,成交楼面价69958元/平方米,溢价率14.69%。

卢文曦指出,杨浦这幅地块吸引4家竞买人参与,在拍卖过程中,基于总价可控,因此竞价过程比上午的略微激烈些。“保利置业上半年拿下杨浦地块,重仓杨浦的迹象非常显著。近两年的保利琅誉、兰桂坊都有不错的销售业绩,进一步强化其重仓杨浦的信心。”

静安苏河湾地块是本场土拍起始价最高的地块,为70.96亿元,起始楼面价74670元/平方米。土地出让面积30108.11平方米,规划建筑面积95033.41平方米,容积率3.64,建筑限高150米,热度也颇高。

中海、保利发展、招商&越秀&星狮&瑞城3家竞买人参与现场竞价,最终星狮&瑞城&越秀&招商蛇口联合体以总价77.37亿元竞得地块,成交楼面价81415元/平方米,溢价率9.03%。

对于该幅地块的土拍表现,卢文曦认为,一方面是地块总价高,能负担得起的开发企业不多,临近年底,更是需要控制花钱节奏;另一方面,豪宅产品虽然目前热度高,但市场供应量也不少,因此房企会调低预期。

“对于这种高价地块联合拿地并不意外,凑齐4家是很少见的抱团形式。招商拿地一向积极;越秀今年土地市场没有斩获,也算补上仓了;星狮今年联合国贸、金地拿下松江地块,说明优质土地吸引力相当大。”

热度回归理性,郊区地块底价成交

本次土拍表现冷热不均,另外3宗地块为底价成交。

首先是松江区SJC10010单元14-01号地块,该地块出让面积25433.7平方米,规划建筑面积30520.44平方米,容积率1.2,建筑限高30米,起始价6.56亿元,起始楼面价21500元/平方米。

地块由上海松江交之影置业有限公司+上海松江商业发展集团有限公司+上海筑成房地产有限公司(松江交投&松江商业发展集团&国贸地产)底价6.56亿元竞得,成交楼面价21500元/平方米,溢价率0%。

此外,宝山区BSP0-0801单元02aB-01、13D-06地块,两宗子地块位置不相邻,其中02aB-01地块为住宅用地,建筑限高60米,13D-06地块为商业用地,建筑限高50米。总土地面积64421.8平方米,总规划建筑面积120033.02平方米,总起始价17.51亿元,起始楼面价14588元/平方米。

最终,地块由苏州腾茂置业有限公司+上海杨行城市建设有限公司+上海宝冶集团有限公司(金茂&杨行城市建设&宝冶)以底价17.51亿元竞得,成交楼面价14588元/平方米,溢价率0%。

徐汇华泾地块也是底价成交。据界面新闻了解,本次出让的徐汇区XHPO-0001单元D7C-2、D7D-1地块及D7C-1公共绿地 、规划协领路部分地下空间,土地面积36621.9平方米,规划建筑面积95690.71平方米,起始价26.51亿元,起始楼面价27703元/平方米。

该地块由上海徐房中城建设发展有限公司+上海汇成房产经营有限公司(徐房&汇成)以底价26.51亿元竞得,成交楼面价27703元/平方米,溢价率0%。

至此,上海2025年八批次土拍圆满收官,6宗地块全部出让,共收金198.77亿元。除杨浦滨江和徐汇滨江地块外,其余4宗地块均为联合体拿地。

同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻,从全国土拍情况来看,上海仍然是土拍热度最高的城市,但与前几轮相比,本轮尽管个别地块仍保持较高热度,但是从溢价率、参拍企业规模和出价预期来看,整体有降温趋势。

在其看来,随着“好房子”标准的落地,上海土地指标也在进一步优化,有些地块已经不再要求中小套的比例,这符合改善需求主导的方向。此外,分工合作、风险共担模式下的房企联合参拍或将成为未来的趋势。

中指研究院上海数据总经理张文静也认为,上海本轮持续释放优质地块,结合9月出台的“好房子”建设新政,本次出让土地具备较高开发潜力。整体溢价率维持在15%以内,市场热度趋于平稳,预计土地市场的理性表现将逐步传导至新房销售市场。

值得一提的是,界面新闻获悉,上海第八批次土拍刚刚结束,上海又官宣第九批次土拍清单,将推出位于浦东新区、杨浦区、宝山区、嘉定区、奉贤区、青浦区的共9幅地块,预计11月下旬开始组织交易活动。

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