哔哩哔哩AI临终遗嘱与上海房地产市场，新房持续热销背后的政策效应分析
界面新闻记者 |
今年以来，上海房地产延续回温向好趋势，从年初“淡季不淡”的开局到“金三银四”的“小阳春”，再到“金九银十”如约而至，楼市活跃度持续释放。
“上海多重政策全方位发力，对购房者的消费意愿和房企的投资情绪释放积极信号，促进房地产市场健康稳定发展。”业内认为，尤其是近期“沪六条”政策效应显现，让上海楼市表现更为亮眼。
8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称“沪六条”），从住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面，打出优化调整房地产政策“组合拳”。
据界面新闻了解，“沪六条”政策实施近两个月以来，扩容支持需求逐步释放，住房市场活跃度提升，在推动8月商品住房成交量环比由负转正后，促进9月一、二手住房成交量延续增长态势。
据上海市房管局披露数据显示，今年9月份，上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%。其中，一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14%；二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27%。
楼市热度保持，也为上海今年前三季度GDP增长作出重要贡献。
10月22日上午，上海市统计局公布前三季度经济成绩单：地区生产总值（GDP）首次在前三季度突破4万亿元，达到40721.17亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，增速快于全国水平。
其中，固定资产投资平稳增长。数据显示，前三季度，全市固定资产投资同比增长6.0%。分领域看，工业投资增长20.3%，快于全市固定资产投资增速14.3个百分点；城市基础设施投资增长11.7%；房地产开发投资增长2.2%，新建商品房销售面积1202.42万平方米。
中指研究院认为，近期上海陆续发布“限购松绑+财税优惠+信贷支持”组合政策，有效促进房地产市场需求释放；另一方面，上海出台《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，为房企打造高品质住宅提供空间，助力推进“好房子”建设。
值得一提的是，上海房价涨幅也持续领涨全国。
10月20日，国家统计局发布的70城房价数据显示，9月份上海新建商品住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅位居全国之首。环比来看，上海新房价格上涨0.3%，与杭州并列第一。
58安居客研究院院长张波认为，上海新房价格上涨与其核心区优质改善型房源集中入市、外环外限购放松等政策精准激活改善需求密切相关。
尤其是高端项目的热销助推了上海新房价格上涨。据上海中原地产统计，9月份，成交前十榜单中有6个均价“10万元+”的楼盘，比前期增加2个。豪宅热度持续提升，使得9月上海新房成交均价再度向上，为89728元/平方米，环比上涨10.9%，同比上涨8.2%。
具体而言，9月21日，金陵华庭和中建·玖上琅宸同日开盘，均实现售罄。
其中，金陵华庭二期本次推出120套房源，为360至875平方米大平层及复式楼，均价20.5万元/平方米，最终全部售罄，录得销售额达98.43亿元。
期间，位于静安大宁的中建·玖上琅宸首期推出140套房源，均价14.68万元/平方米，也于当日售罄，录得销售额32.98亿元。
9月17日，太古地产在内地首个住宅项目“陆家嘴太古源 源邸”推出第三批次房源，均价17.6万元/平方米，83套住宅当日售出79套，实现销售额36亿元。项目开盘十个月以来，累计销售额已突破96亿元，占目前已推售房源总量的97.3%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻，核心地段的高端住宅始终是市场关注的焦点，其市场表现不仅折射出高净值人群的资产配置偏好，也映射出城市发展的价值导向。
严跃进表示，“当前，上海顶级豪宅市场呈现出价格高位运行、供应紧缺、需求旺盛等显著特征，具有高购买力、高去化率和高市场关注度等特点。而随着城市的持续发展、供地结构的优化以及资金流动方向的调整，此类市场将呈现持续的活跃度。”
目前来看，进入第四季度，上海豪宅市场依然延续了此前热度，红盘频出。
10月18日，备受关注的高福云境迎来开盘，手持数亿资金的富人纷纷前来配置核心地段优质资产。据界面新闻了解，该项目位于巨鹿路99号，本次共推出125套建筑面积约289-591平方米的超高层住宅，均价达到21万元/平方米，总价区间约6000万至1.2亿元。
这是继去年入市的翠湖天地六和后，上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目。本次开盘的高福云境，总价过亿的房源有25套，且均超过1.3亿元，最贵的一套1.62亿元（房源号4801），单价达到27.33万元/平方米。
赶在“银十”期间，高福云境于10月7日取得预售许可证。10月9日，高福云境开启认购认购率约为152%。据了解，项目开放样板间仅一个月就吸引超1200组验资5000万元以上的意向客户，未开先热。
界面新闻获悉，开盘当日，高福云境约600平方米户型最先售罄，起始价格接近1.3亿元，最高超过1.6亿元，创下上海1.3亿元以上平层公寓销售纪录，单盘卖了上海2024年这个总价段以上的平层成交总和。
克而瑞数据显示，上海总价1.3亿元以上豪宅市场，2024年全市共成交24套。此次高福云境开盘当天即成交25套，约600平方米户型售罄，套数总量超去年全年，一举打出上海楼市“银十”成色，再次印证高净值人群对上海核心地段、优质资产的持续认可以及对上海楼市的良好预期。
同策研究院联席院长宋红卫向界面新闻表示，豪宅热销是近两年上海的常态，可以看出目前高端市场对资产配置的需求是有的。
宋红卫告诉界面新闻，万科项目具备几个特征，一是在老上海传统的核心地段，具备景观和历史文脉稀缺资源；二是亿元级别的项目整理规模量有限，与三四千万的数量级明显低很多，市区里面2000万-3000万属于普通住宅；三是，高品质打造，大户型加上景观资源，符合高端需求，2000万左右市区只能买建筑面积一百多平方米的房子，不符合高端改善需求的定位。
在严跃进看来，从城市发展来看，上海作为全球城市，其核心地段的居住价值仍在被重新定价，且具有强劲的可持续性。
前三季度，不仅是楼市成交表现亮眼，土地市场活跃度也优于去年。
据好地大数据，上海前三季度出让涉宅地（含协议出让）53宗，总出让金1937.6亿元，近十年中，仅次于2021年（2880.3亿元）。同比去年（1091.9亿元）增加845.7亿元，增幅77.5%。
其中，徐汇区出让金额535.3亿元最高，占比接近三成。杨浦区、浦东新区其次，出让金均超200亿元。此外，虹口区、闵行区、普陀区、宝山区四区出让金也超百亿元。
成交地块建筑面积和均价同样大增。总成交建筑面积393.9万平方米，同比去年（264.2万平方米）增加129.7万平方米，增幅49.1%；成交均价49188元/平方米，创历史新高，同比上涨7867元/平方米，涨幅19%。
整体而言，前三季度的上海房地产市场已交出一份较为可观的成绩单，接下来，随着楼市“银十”持续发力，政策红利持续释放，开发商们积极推盘入市，同时保持以往的拿地热情，全年市场有望在结构性调整中实现平稳收官。
